Как выбрать участок: на что смотреть, чтобы жить с комфортом и строить без переплат
Выбор места — очень важный этап: это место вашего будущего дома. Подумайте, как характеристики участка влияют на стоимость строительства и какой участок выбрать для комфортного проживания.
В первую очередь необходимо определиться, для чего вы покупаете землю: для постоянного проживания или для использования в качестве дома на выходные. При этом стоит помнить, что зачастую дачный домик со временем превращается в постоянное жилье, поэтому необходимо заранее предусмотреть такую возможность и учитывать, есть ли на выбранном участке условия, которые позволят вам жить в нем это навсегда.
Дороги: сколько ждать строительства
Хорошая дорога — очень важный аспект комфортного проживания. Плохие дороги становятся непроходимыми в дождь и снег. Независимо от того, насколько привлекательным может быть сайт, если вы не можете легко добраться до него каждый день, не рискуя застрять в дороге или повредить машину, вам следует серьезно подумать о покупке. К тому же постоянная езда по бездорожью негативно сказывается на состоянии автомобиля, а проживание в таком месте обернется большими затратами на обслуживание. Представьте, как вы будете проезжать по этой дороге каждый день и только тогда примете решение.
Плохой способ увеличивает затраты на обслуживание
Также нужно подумать о сроке строительства: сможет ли грузовик со стройматериалами или машина с бетоном беспрепятственно подъехать. При отрицательных отзывах при строительстве придется использовать более дорогие методы.
Часто при осмотре участка можно услышать, что дороги планируется построить в ближайшее время. К обещаниям сериала «через год здесь будет асфальт» следует относиться с большой осторожностью. К сожалению, в подавляющем большинстве случаев эти слова не оживают в течение многих десятилетий, независимо от того, от кого они пришли.
Местные власти должны сделать дорогу
Согласно п.4 пункта 7.5 Методических рекомендаций по ведению землеустройства при формировании новых и порядков действующих землеустроительных структур, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003 года, земельный участок должен быть оборудован подъездом — по форме прохода (шириной не менее 1 метра) или прохода (шириной не менее 1 метра) менее 3,5 метров). Земельный участок, на котором есть капитальные постройки или право на их возведение, оборудуется проездом.
В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. 221-ФЗ «О государственной земельной книге» при формировании земельного участка должен быть предусмотрен проезд или проезжая часть от земли общего пользования.
Но, как все понимают, можно ожидать, что реализация займет очень много времени и ускорить процесс практически невозможно. Если вы все же ставите перед собой цель, вы можете добиться успеха, но вам нужно потратить время и усилия.
Обнадеживающий пример, но подумайте наперед, готовы ли вы столкнуться с судебным разбирательством в течение пяти лет или вам будет легче найти другой участок земли.
Кстати, процесс может принять совершенно неожиданный оборот.
Администрация/владельцы поселка обещают сделать дорогу
Это касается закрытых расчетов с собственной управляющей организацией. На практике все зависит от навыков владельцев, управляющих инфраструктурой поселка. Если управляющая организация строит дорогу, она может устанавливать расценки на ее содержание.
Жители планируют сделать дорогу своими силами
В основном это относится к закрытым / открытым частным соглашениям. В муниципальных поселениях люди не склонны вкладывать свои средства, поскольку местные власти обязаны заботиться об улицах. Ситуация такая: дороги сейчас нет, но жители села намерены вмешаться и проехать. Здесь может возникнуть множество проблем: если село новое, то, скорее всего, будет принято решение отложить работы на дороге до тех пор, пока большая часть земли не будет куплена и застроена, чтобы не ломать новую дорогу строительной техникой. Если вы решите отправиться в путь уже сейчас, между соседями могут возникнуть разногласия: кто-то захочет вложить свои средства, кто-то нет, поэтому решение проблемы может снова затянуться. В данном случае речь идет о дороге из щебня и других материалов, а не об асфальте, так как ее стоимость слишком высока.
Итог: если дороги сейчас нет, то, скорее всего, долго там не будет.
Грунт на участке: как определить самостоятельно
Выбор фундамента, а, следовательно, и его стоимость во многом будут зависеть от типа грунта, присутствующего на участке.
На вопрос «Как правильно выбрать участок» один из первых советов — провести геологические изыскания. В реальной жизни сложно представить ситуацию, когда покупатель приходит на каждое понравившееся место с инженером-геологом и берет пробы грунта. Фактически, подавляющее большинство людей не проводят такие работы даже после покупки земли до начала строительства из-за их стоимости. Для этого существуют народные методы, с помощью которых с первого взгляда можно определить, какая почва находится на участке. С точки зрения строительства лучше всего подходят сухие грунты, например песок, строительство на глине и глине будет дороже из-за того, что такой грунт задерживает воду, а торф может вообще не подходить для строительства дома капитальный дом. Кроме того, на влажных почвах необходимо будет организовать дренаж.
Строительство дома на таком участке потребует дополнительных затрат
- возьмите горсть земли, добавьте воды и попробуйте скатать шарик. Песок сразу рассыпается, из супесчаных почв рыхлый, а глина и суглинок легко скатываются в ком.
- посмотреть, что растет на участке. Сосны, особенно взрослые, растут на песчаных почвах. О застое говорят ольха, ива, клюква и камыш.
- если на участке есть старые дома, обратите внимание на состояние фундамента, отмостки. Наличие трещин, отлетевших штукатурок свидетельствует о влажности и возможной близости водоносных горизонтов. Устойчивые или гниющие заборы внизу тоже должны насторожить. Вода в канализации в засушливую погоду также свидетельствует о переувлажнении. Если участок находится рядом с водохранилищем, во время паводка он может быть затоплен.
Участок с большим перепадом высот может ограничить ваше строительство. На склоне можно построить деревянный дом на свайном фундаменте или вложить значительные средства в бетонный фундамент или выровнять участок.
Вывод: тип грунта и различия на участке существенно влияют на стоимость строительства.
Коммуникации: стоит ли на них экономить
Стоимость участков со всеми коммуникациями намного дороже, поэтому люди часто выбирают землю, например, без газа или без коммуникаций. Но такая дешевизна может обмануть: к цене участка нужно добавить затраты на подачу электричества, газа и дальнейшие операции.
Электричество
сложно представить жизнь без электричества, но и в более дешевых вариантах это тоже может отсутствовать. Такие участки очень интересны своей невысокой ценой, но прежде чем принимать решение, посмотрите, на каком расстоянии находится ближайшая электрическая опора, посчитайте, сколько опор нужно будет установить и сколько это будет стоить. Вполне возможно, что стоимость будет равна стоимости идентичного участка с уже подведенным электричеством, но затрачивать силы и время не придется. Если ближайшая электрическая опора с требуемым напряжением находится не дальше 500 метров от площадки, опоры устанавливаются за счет электросетевой компании, но если ближайшая опора находится дальше, придется доплачивать.
Расстояние между опорами должно быть 35-45 м, средняя цена за установку опоры 25 тысяч рублей. (цены в 2021 году в Московской области), в среднем по регионам даже от 20 тыс руб до 30 тыс руб
Вода
Водоснабжение на участке может быть центральным, но в дачных поселках гораздо чаще используются колодцы. Если водоснабжение центральное, необходимо поинтересоваться у местного населения, есть ли перебои с водой, хороший ли напор, нет ли перебоев (особенно важно для СНТ).
Если на соседних участках используются колодцы, поинтересуйтесь у соседей, насколько они глубоки, на каком уровне вода, не помешает узнать и ее качество.
Газ
известно, что газифицированные почвы имеют более высокую стоимость. Но в большинстве регионов цена в конечном итоге окупается потеплением. Отапливать дом электричеством будет в разы дороже, чем газом, поэтому по возможности лучше переплатить.
Мобильная связь
В будущем месте проживания обязательным условием должна быть хорошая мобильная связь. В идеале подходящий для вас оператор и, по мере необходимости, хотя бы один оператор. Отсутствие возможности связаться по телефону в любое время может сделать постоянное пребывание невозможным и даже опасным. Не говоря уже об элементарном комфорте, не забывайте, что вам может потребоваться срочно вызвать врача или связаться с семьей.
Возможность без проблем позвонить семье — очень важный момент
Интернет
Эта услуга самая редкая. К сожалению, сеть не покрывает очень многие пригородные поселки. Если в деревнях еще есть интернет и операторы готовы его расширить и подключить, хотя и по гораздо более высокой цене, чем в городе, то в небольших городах, особенно новых, это сделать намного сложнее. Во многих просто нет интернета и его можно будет отвести в деревню, если все соседи будут заинтересованы и готовы броситься в «общий котел». Что касается СНТ, то здесь однозначно сказать нельзя: в некоторых крупных СНТ интернет подключен, а в большинстве — нет. В целом ситуация такая же, как и в маленьких деревнях: все можно сделать только совместными усилиями и средствами с соседями. Если проводного Интернета нет и он не планируется, остается использовать мобильный.
Вывод: если вы хотите сэкономить на доступности каких-либо коммуникаций, стоит заранее рассчитать стоимость их синтеза, а также стоимость операции в будущем.
Другие важные мелочи: что узнать перед покупкой
- Сбежать из города ради чудесной жизни на природе — это прекрасно, но не менее важно, чтобы за городом были магазины, аптеки, школы и детские сады. Где вы будете покупать продукты и как далеко отвести ребенка в школу, обязательно уточняйте при выборе сайта. Наличие общественного транспорта тоже немаловажно. В загородной жизни наличие остановки общественного транспорта возле дома может быть очень кстати
- Если земля возле участка еще не застроена, постарайтесь понять, как она будет использоваться. Возможно, рядом с вашим будущим домом, на территории красивого яблоневого сада, через пять лет планируется строительство завода. В некоторых случаях эту информацию можно найти на генеральном плане вашего района. Если рядом есть лес, скорее всего, его продадут за участки и вырубят. Но если он принадлежит к охраняемым землям (заповедник, лесхоз), рубки и строительство запрещены. Категория, к которой принадлежит земля, отображается на кадастровой карте в открытом доступе. Какова вероятность того, что красивый вид рядом с участком не изменится, лучше уточнять заранее
- Лучше всего перед покупкой повнимательнее присмотреться к соседям — этих людей вы будете встречать каждый день. Если соседей по-прежнему нет, участки пустуют — это своего рода лотерея, потому что неизвестно, кто купит землю.
- При обнаружении на участке крупного мусора, старых плит, стройматериалов нужно спросить продавца, все ли он расчистит за свой счет, а если нет, то есть смысл попросить скидку. Удаление крупных отходов требует дополнительных затрат
- Самую правдивую и достоверную информацию о жизни в этом месте можно узнать у местных жителей. Агенты по недвижимости и некоторые арендодатели могут умалчивать о недостатках и описывать некоторые преимущества. Соседи, как самоотверженные люди, честно скажут, убирают ли улицы зимой, есть ли перебои в подаче электроэнергии, не затопляются ли участки во время весеннего паводка и на сколько лет нужно строить дорогу.
Из личного опыта автора статьи: при поиске земельного участка помимо земельного участка под строительство ИЖС, мы рассматривали варианты в СНТ. Огромная дачная территория, на которой продавалась земля, состоит из различных дачных кооперативов. Мы видим, что в домах по одну сторону дороги есть газ, и делаем вывод, что его можно будет подвести на участок, расположенный по другую сторону дороги. Но от жителей мы узнаем, что по разные стороны дороги два разных дачных кооператива, газификация на этом участке уже завершена и до кооператива без газа уже никогда не продлят. Как-то не получается получить разрешение в газовой службе и врезаться в трубу соседнего кооператива.
Важно: перед покупкой понравившегося участка необходимо проверить все документы.
При выборе участка необходимо учитывать не только цену самой земли, но и прогнозировать, как ее характеристики повлияют на стоимость строительства: грунт, капли и т.д. Также важно подумать о том, насколько выгодно будет там жить постоянно. К выбору будущего места проживания нужно подходить осознанно, ведь продать не понравившийся участок может долго, во время которого вы уже можете начать строительство и быстро переехать в свой дом.